Les principaux promoteurs immobiliers de Miami et de New York affirment que l'immobilier dans le sud de la Floride reste une bonne affaire malgré la hausse des coûts, citant l'absence d'impôt sur le revenu, la baisse des dépenses de construction et la valeur à long terme.
Alors que des données économiques récentes suggèrent que le sud de la Floride a perdu son avantage en termes de coûts par rapport à New York, les principaux promoteurs immobiliers affirment que ces chiffres ne racontent pas toute l’histoire.
Les principaux dirigeants derrière les grands gratte-ciel résidentiels de Manhattan et de Miami affirment que le sud de la Floride est en train de rattraper son retard après des décennies de biens immobiliers sous-évalués, tout en offrant aux acheteurs une valeur à long terme nettement supérieure.
« Miami a gagné sa place parmi les plus grandes villes du monde », a déclaré Danielle Naftali, vice-présidente du marketing, des ventes et du design du groupe Naftali, à Fox News Digital. « Au fur et à mesure que les gens ont migré ici, [et] en ont fait un endroit où les gens vivent de façon permanente, évidemment, les choses sont devenues un peu plus chères… des restaurants de classe mondiale ouvrent ici, les institutions culturelles les plus étonnantes, les divertissements, les groupes d’hospitalité – tout ce que les gens vivent réellement dans les grandes villes du monde. Et, vous savez, tout cela va vraiment de pair. «
« À l’échelle mondiale, Miami a rattrapé New York pendant de longues périodes, et vous pouvez le faire en fonction du prix au pied carré, vous pouvez le faire en dollars totaux, ce à quoi ils se vendent, mais Miami avait l’habitude de faire du commerce – en tant que local moi-même – j’ai presque pensé que c’était étrange à quel point l’immobilier était bon marché ici par rapport à des villes comme New York, Londres ou Los Angeles », a également déclaré le directeur général de PMG, Ryan Shear, à Fox Digital.
« Beaucoup de gens ont déménagé ici, pas seulement des gens, mais aussi des entreprises et beaucoup de personnes de premier plan, et vous voyez de gros titres sur les gros échanges et les grosses ventes et c’est vrai et c’est formidable pour la ville. Je ne pense pas que cela raconte toute l’histoire. Je pense que Miami est toujours une ville de valeur », a-t-il ajouté. « Je pense toujours que c’est une bonne affaire ici. »
Une récente analyse Bloomberg des données du Bureau of Economic Analysis des États-Unis a révélé que le coût global de la vie dans la région métropolitaine de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach a dépassé celui du grand New York. L’analyse a révélé séparément que les coûts du logement dans le sud de la Floride sont environ 5 % plus élevés qu’à New York et dans sa banlieue. De plus, les prix à la consommation dans le sud de la Floride ont augmenté de 36 % depuis 2019, selon le Bureau of Labor Statistics des États-Unis, ce qui représente la deuxième plus forte poussée d’inflation parmi les principaux marchés américains, derrière Tampa.
Les prix des maisons dans le sud de la Floride ont bondi de 79 % depuis la pandémie, selon les données de S&P CoreLogic Case-Shiller, tandis que la prime annuelle moyenne d’assurance habitation en Floride s’élève à 8 292 $, soit environ quatre fois la moyenne de l’État de New York, selon Insurify.
« Il y a certainement un écart de prix qui a changé. Mais ce que nous constatons en fin de compte, c’est que les acheteurs sont moins sensibles au prix au pied carré car ils sont devenus plus sophistiqués », a rétorqué Naftali. « Nous voyons nos acheteurs penser à tout, du style de vie, aux services et commodités, aux palettes finies et à la meilleure qualité. C’est donc quelque chose que les gens sont vraiment prêts à payer plus cher. »
« Tous ceux qui achètent notre développement aujourd’hui pourront constater leur appréciation au cours des cinq à dix prochaines années », a-t-elle déclaré.
Au-delà des coûts d’achat d’une maison, les promoteurs sont également confrontés à des pressions en matière d’emprunt et d’assurance à l’échelle nationale. Cependant, Shear a souligné que la construction d’un gratte-ciel en Floride reste beaucoup plus accessible qu’à New York.
« C’est toujours moins cher de construire en Floride qu’à New York. Et pas un petit peu, mais un montant décent et significatif », a déclaré Shear. « La dette en Floride est la même qu’au Texas… Les banques prêtent à l’échelle nationale et mondiale. Il est donc toujours abordable de construire en Floride. »
« Tout est relatif. Vous savez, nous sommes relatifs au monde dans lequel nous vivons. Donc, le sud de la Floride se négocie à un rythme plus rapide, avec une absorption plus grande que ce que nous voyons sur de nombreux marchés… Ce n’est pas une affaire de Miami. Je pense que la Floride en général passe un très bon moment. Et cela dure depuis un moment, et je ne pense pas que cela s’arrête », a déclaré Shear.
La Floride reste l’un des neuf États américains sans impôt sur le revenu des particuliers, tandis que les hauts revenus de la ville de New York sont confrontés à des taux d’imposition sur le revenu combinés au niveau de l’État et local de près de 14,8 %. Les données ATTOM montrent que les impôts fonciers dans la région de Miami ont bondi de 62 % depuis 2019. Les électeurs de Floride, quant à eux, envisageront en novembre un amendement constitutionnel qui exempterait les premiers 250 000 $ de la valeur d’une propriété des impôts fonciers autres que les prélèvements des districts scolaires.
« Il existe toujours des incitations fiscales en Floride. C’est très évident. Ce que nous constatons cependant, en particulier dans le secteur du luxe, c’est que les acheteurs mondiaux de produits de luxe ne vont pas à New York ni à la Floride. La plupart de ces acheteurs ont une maison dans les deux endroits. Il y a donc certainement un avantage fiscal à être en Floride, sans aucun doute », a déclaré Naftali.
« Ce ne sont que des calculs. Le taux d’imposition effectif, je crois, à New York, si vous êtes dans la tranche d’imposition la plus élevée, se situe entre 50 et 55%, selon l’arrondissement, etc. argumenté.
« Je pense que les gens ont enfin compris que vivre en Floride pourrait bien être la vie meilleure qu’ils souhaitent, et c’est inestimable. »
« J’ai lu d’innombrables articles disant que les taxes foncières montent en flèche. Eh bien, ce n’est pas la taxe foncière qui monte en flèche. Il y a juste des biens immobiliers plus chers. Ce n’est pas que le taux d’imposition change », a-t-il poursuivi. « Mais si vous voulez aller dans une ville qui coche toutes ces cases que quelqu’un recherche – une croissance massive, des emplois massifs, une population nombreuse, des immeubles de grande hauteur, etc. – je pense qu’il est impossible d’en trouver une. Donc encore une fois, au point de relativité, tout est relatif à l’option suivante. Je pense qu’en tant qu’option, elle n’est pas meilleure que le sud de la Floride. «
Les chiffres du Bureau du recensement des États-Unis montrent que le revenu médian des ménages de la région métropolitaine de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach était de 80 625 $ en 2024, soit environ 1 000 $ de moins que la médiane nationale de 81 604 $. Les promoteurs ont également souligné les infrastructures, les permis et l’expansion des écoles comme efforts visant à répondre à la croissance démographique future dans le sud de la Floride.
Même si les revenus médians locaux peuvent être inférieurs aux références nationales, Shear a noté que le moteur économique de la région est en train de changer fondamentalement à mesure que les principaux employeurs délocalisent leur siège social, plutôt que de se contenter d’ouvrir de petites succursales satellites.
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Traduit automatiquement de l’anglais. Le texte original fait foi.
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