Les concessions des vendeurs atteignent des niveaux presque records sur le marché des acheteurs d’aujourd’hui, il y a donc de fortes chances que vous puissiez négocier des crédits ou une autre aide de votre prêteur si vous achetez une maison.
Sachez simplement que tous les grands programmes de prêt limitent les concessions à une petite part du prix d’achat. Il est important de connaître les limites, car si vous demandez un montant plus élevé, votre prêteur réduira vos concessions à la clôture et vous obtiendrez moins que prévu.
Se familiariser avec les limites de concession du vendeur pour votre programme de prêt avant de discuter avec le vendeur vous met dans une position de négociation plus forte.
Si vous achetez une résidence principale ou une résidence secondaire avec un prêt classique, le plafond des concessions dépend du montant de votre mise de fonds. Vous êtes autorisé à bénéficier de réductions allant jusqu’à 3 % si votre mise de fonds est inférieure à 10 %, jusqu’à 6 % si votre mise de fonds est comprise entre 10 % et 24,99 % et jusqu’à 9 % si votre mise de fonds est de 25 % ou plus.
Par exemple, si vous achetez une maison pour 450 000 $ et versez une mise de fonds de 5 %, vos concessions maximales sont de 13 500 $. Si vous versez 20 % d’acompte, vous pouvez obtenir jusqu’à 27 000 $ de réductions.
Les concessions sont calculées en pourcentage du prix d’achat ou de la valeur estimative, la valeur la plus faible étant retenue. Vous pouvez utiliser des concessions pour couvrir les frais de clôture, les dépenses payées d’avance et jusqu’à 12 mois de frais d’association de propriétaires. Vous ne pouvez pas utiliser de concessions pour votre acompte ou pour augmenter vos réserves de trésorerie, et vous ne pouvez pas les appliquer à votre contribution minimale d’emprunteur.
Contrairement aux prêts conventionnels, les prêts FHA ne limitent pas les concessions en fonction du montant de l’acompte. Les concessions maximales du vendeur sont de 6 % du prix d’achat ou de la valeur estimative, selon la valeur la plus basse. Cela est vrai même si vous versez la mise de fonds minimale possible de 3,5 %.
« Si vous avez vraiment besoin de cette aide supplémentaire parce que vous n’avez pas beaucoup d’argent économisé, il peut être dans votre intérêt de contracter un prêt FHA », déclare Ashley Harris, directrice de la formation des acheteurs de maison à la Neighbours Bank.
Vous pouvez utiliser les concessions du vendeur sur un prêt FHA pour couvrir les frais de clôture, les dépenses payées d’avance et les points de remise. Vous pouvez également utiliser des réductions pour payer d’avance la prime d’assurance hypothécaire (MIP). Si vous utilisez des concessions pour payer le MIP initial, vous devez payer le montant total en espèces à la clôture ; vous ne pouvez pas diviser la prime entre les paiements initiaux et financés.
Les concessions du vendeur ne peuvent payer aucune partie de votre acompte et elles ne peuvent pas être utilisées pour des frais de déménagement, le remboursement de dettes ou des réparations qui ne sont pas mandatées par la FHA.
Les prêts VA n’imposent aucune limite aux frais de clôture payés par le vendeur, mais limitent les autres concessions du vendeur à 4 % de la valeur estimative de la propriété.
Les frais de clôture standard que le vendeur peut payer sans limites comprennent les frais d’évaluation VA, les points de remise et les rachats de taux, les frais de montage du prêt, les taxes, l’assurance titres et les frais d’enregistrement. Le remboursement des dettes ou le paiement des frais de financement VA sont considérés comme des concessions et sont soumis au plafond de 4 %.
Les concessions du vendeur sur un prêt de l’USDA ne peuvent pas dépasser 6 % du prix d’achat et doivent être utilisées pour les frais de clôture éligibles, et non pour des incitations supplémentaires comme le remboursement des dettes. La limite de 6 % ne s’applique pas à l’argent que le vendeur dépose sur un compte séquestre pour payer les réparations.
Les concessions du vendeur ne peuvent généralement pas dépasser les frais de clôture autorisés sur votre prêt, quel que soit le programme de prêt. Cela signifie que si vous négociez des concessions généreuses et découvrez ensuite que les frais de clôture seront inférieurs à ce que vous aviez prévu, vous devrez peut-être renoncer à certaines des concessions acceptées par le vendeur.
« Nous constatons que cela arrive souvent. Vous obtenez généralement une estimation de votre prêteur sur les frais de clôture, mais beaucoup de ces éléments échappent à son contrôle et sont des articles que vous pouvez acheter. Ils peuvent donc fournir une bonne estimation pour l’assurance habitation, mais vous pourriez l’obtenir à un prix beaucoup moins cher. Et maintenant, tout d’un coup, au lieu d’avoir besoin de 5 % pour les frais de clôture, vous n’avez besoin que de 4 %, mais vous avez négocié 5 %. Eh bien, cet argent n’est pas de l’argent que vous pouvez simplement emporter chez vous », dit Harris.
Cependant, vous pouvez avoir plusieurs autres options. Supposons que vous achetiez une maison pour 400 000 $ et que vous ayez négocié 20 000 $ de concessions, pour découvrir que vos frais de clôture ne sont que de 16 000 $. Vous pouvez utiliser les 4 000 $ restants pour réduire votre taux, ce qui porterait vos frais de clôture à 20 000 $, car les rachats de taux constituent généralement une dépense de clôture admissible. Vous pouvez également négocier avec le vendeur pour réduire le prix de vente à 396 000 $, économisant ainsi 4 000 $ sur l’achat.
Comment tirer le meilleur parti de votre limite de concession
Pour utiliser pleinement les concessions du vendeur, faites le point sur votre budget de clôture et voyez où vous bénéficieriez le plus de la contribution du vendeur.
Quel montant de concessions vendeur puis-je demander sur un prêt classique ?
Vous pouvez demander 3 % du prix d’achat si vous mettez moins de 10 % de mise de fonds, 6 % si vous mettez de 10 % à 24,99 % de mise de fonds et 9 % si vous mettez de 25 % ou plus. Cela suppose que la propriété sera votre résidence principale ou secondaire, et non un immeuble de placement.
Les concessions du vendeur peuvent-elles dépasser mes frais de clôture ?
Les concessions du vendeur ne peuvent généralement pas dépasser les frais de clôture autorisés sur votre prêt. De plus, les concessions doivent rester dans les limites fixées par chaque programme de prêt.
Les limites de concession du vendeur changent-elles en fonction du prix d’achat ?
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Traduit automatiquement de l’anglais. Le texte original fait foi.
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