Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt hypothécaire et pourquoi est-il important ?
Votre taux d’intérêt hypothécaire est le prix facturé par votre prêteur hypothécaire pour émettre votre prêt immobilier.
« Les intérêts se chiffrent en dizaines de milliers de dollars sur 30 ans », a déclaré Chloe Shubin, vice-présidente des opérations et de la stratégie chez Griffin Funding, par courrier électronique. « Si un acheteur s’engage à un taux inférieur d’un demi pour cent à celui d’un autre acheteur qui achète la même maison, il paiera beaucoup moins pendant la durée de son prêt – c’est pourquoi il est important de savoir ce qui fait changer les taux hypothécaires avant de signer vos documents de prêt. »
Veuillez noter : les chiffres ci-dessus représentent uniquement les paiements du principal et des intérêts hypothécaires et n’incluent pas les impôts fonciers, les primes d’assurance habitation ou autres coûts connexes.
Comme vous pouvez le constater, votre tarif impacte considérablement votre facture mensuelle de logement. De plus, si vous conservez votre prêt hypothécaire pendant toute la durée du prêt, un taux plus élevé peut vous coûter des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars de plus pendant la durée du prêt.
Les taux d’intérêt hypothécaires évoluent constamment et peuvent changer plusieurs fois par jour. Voici un aperçu des dernières années, y compris le taux d’intérêt hypothécaire sur 30 ans indiqué par Freddie Mac au début de chaque mois :
Bien que le taux d’intérêt actuel soit plus élevé que les plus bas historiques enregistrés lors du pic de la pandémie de COVID-19 en 2020 et 2021 – et que les taux pourraient ne plus jamais redescendre dans la fourchette de 3 % – il est loin du sommet historique de 18,63 %, qui a touché les emprunteurs en octobre 1981.
Plusieurs facteurs externes influencent les taux hypothécaires. Vous ne pouvez pas contrôler ces composants, mais les comprendre peut vous aider à comprendre pourquoi les taux évoluent d’une certaine manière et à savoir comment ils pourraient changer. Jetons un coup d’œil à certains des principaux problèmes qui affectent les taux hypothécaires.
La Réserve fédérale ajuste le taux des fonds fédéraux pour refroidir une économie en plein essor (en augmentant les taux) ou pour stimuler une économie au ralenti (en abaissant les taux).
« Lorsque le taux des fonds fédéraux – ce que les banques se facturent pour les prêts au jour le jour – augmente, les taux d’intérêt hypothécaires emboîtent généralement le pas », a déclaré Jeanine Thomas, courtier principal chez Sarasota Mortgage Group LLC, par courrier électronique. « Cette tendance est également vraie pour [les taux d’intérêt de référence comme] le taux de financement au jour le jour garanti et le taux du Trésor à échéance constante. »
Le taux des fonds fédéraux n’a pas d’impact direct sur les taux hypothécaires, mais les deux sont étroitement liés. L’ajustement du taux des fonds peut façonner les attentes des investisseurs en matière de rendements futurs, ce qui peut en fin de compte influencer les taux appliqués par les prêteurs aux prêts à la consommation, y compris les prêts hypothécaires.
Généralement, lorsque la Fed relève son taux de référence pour freiner l’inflation, les coûts d’emprunt globaux augmentent, ce qui entraîne une hausse des taux hypothécaires. Et lorsque la Fed baisse ses taux, les taux hypothécaires baissent.
Cependant, comme d’autres facteurs influencent les taux hypothécaires, comme les attentes du marché, les deux n’évoluent pas toujours de manière parallèle. Par exemple, les prêts hypothécaires sont restés relativement stagnants même après de multiples baisses de taux en 2024, principalement parce que les investisseurs anticipaient déjà la baisse des taux ou pensaient qu’elle ne suffirait pas à ralentir l’inflation.
Un titre adossé à une hypothèque est un véhicule d’investissement qui verse aux investisseurs une partie des paiements de principal et d’intérêts effectués par les détenteurs de prêts hypothécaires dans le cadre d’un ensemble de prêts immobiliers.
« Lorsqu’il existe un fort appétit pour les titres adossés à des créances hypothécaires, les taux hypothécaires sont généralement plus bas », a déclaré Shubin. « Si la demande de prêts hypothécaires diminue chez les investisseurs, les prêteurs augmentent les taux hypothécaires pour rendre leurs produits plus attrayants. »
Le Trésor à 10 ans mesure les taux d’intérêt à long terme. Vous pouvez acheter des bons du Trésor, des obligations et des bons du Trésor à 10 ans, qui sont tous des types de placements sûrs, uniquement pour différentes durées.
Mais le rendement du Trésor à 10 ans est également un bon indicateur de l’évolution des taux des prêts à long terme – comme les prêts hypothécaires. Si le rendement du Trésor à 10 ans baisse, les taux d’intérêt hypothécaires ont également tendance à baisser. En examinant les prévisions de rendement du Trésor à 10 ans, vous pouvez avoir une bonne idée de ce que pourraient faire les taux hypothécaires au cours des cinq prochaines années.
À la base, l’inflation se traduit par une augmentation des prix et une diminution du pouvoir d’achat.
« Le taux hypothécaire est principalement affecté par l’inflation », a déclaré par courrier électronique Cody Schuiteboer, président et chef de la direction de Best Interest Financial. « En cas de forte inflation, les investisseurs demandent des taux plus élevés pour couvrir les pertes dues à l’inflation, augmentant ainsi les taux hypothécaires. »
À l’inverse, les prêteurs maintiennent généralement des taux d’intérêt bas lorsque l’inflation est faible, car l’argent de l’institution est plus étendu.
Il est logique que l’économie dans son ensemble joue un rôle dans la détermination des taux hypothécaires. Inflation, emploi – ce sont tous des éléments individuels de l’économie qui affectent les taux.
« L’économie affecte beaucoup les taux hypothécaires. Quand plus de gens ont un emploi et gagnent plus d’argent, ils se sentent plus à l’aise à l’idée d’acheter une maison, ce qui peut faire monter les taux hypothécaires parce que plus de gens veulent des prêts. Mais dans une économie faible où peu de gens ont un emploi et où les salaires restent les mêmes, moins de gens veulent des prêts hypothécaires, donc les taux peuvent baisser », a déclaré Thomas.
Fondamentalement, une économie faible entraîne généralement des taux plus bas, tandis qu’une économie forte entraîne des taux plus élevés.
L’aide gouvernementale peut également avoir un impact sur les taux hypothécaires. « Les programmes qui aident les gens à acheter une maison, comme les allègements fiscaux ou les programmes de prêts au logement abordables, peuvent inciter davantage de personnes à vouloir des prêts hypothécaires, ce qui pourrait faire augmenter les taux », a déclaré Thomas.
Elle a également expliqué que les nouveaux projets et lois du gouvernement pourraient contribuer à maintenir les taux bas s’ils fournissent de l’argent pour les prêts immobiliers. D’un autre côté, ils peuvent augmenter les taux hypothécaires s’ils encouragent davantage de personnes à acheter des maisons et font augmenter la demande.
L’économie américaine et le cycle de l’actualité ne sont pas les seuls éléments qui influent sur les taux hypothécaires : les taux peuvent également être affectés par les événements mondiaux.
« Si d’autres pays ont des problèmes économiques, les investisseurs pourraient investir dans des choses sûres comme les bons du Trésor américain, qui peuvent faire baisser les taux hypothécaires ici », a déclaré Thomas. « Mais lorsque les marchés mondiaux sont stables, les taux pourraient augmenter parce que davantage d’investisseurs s’intéressent aux obligations et aux prêts hypothécaires. » Elle souligne que les élections ou les tensions entre d’autres pays pourraient inciter les investisseurs à choisir de placer leur argent dans des actifs à faible risque, comme les obligations américaines, ce qui pourrait entraîner une baisse des taux.
Des forces externes convergent pour fixer les taux hypothécaires de référence. Cependant, les détails de votre prêt, votre situation financière et les informations sur les nouvelles propriétés affinent cette référence, ce qui entraîne un coût d’emprunt personnalisé. Ce sont des facteurs sur lesquels vous avez un certain contrôle. Nous examinerons ces éléments de plus près.
Thomas a également souligné que vous pouvez acheter des points de réduction hypothécaire pour réduire votre taux. En règle générale, un point de remise coûte 1 % de votre prêt et réduit votre taux hypothécaire de 0,25 %. Ainsi, si vous avez un prêt hypothécaire de 300 000 $ avec un taux de 7 % et que vous achetez un point de réduction, vous paierez 3 000 $ de plus à la clôture et aurez un taux de 6,75 %.
Thomas a noté qu’une cote de crédit plus élevée peut vous aider à obtenir un taux d’intérêt plus bas «… parce qu’elle montre aux prêteurs que vous avez géré vos dettes de manière responsable dans le passé». De plus, un ratio dette/revenu (DTI) plus faible – une mesure de ce que vous gagnez par rapport à ce que vous devez mensuellement, exprimé en pourcentage – peut donner lieu à un taux d’intérêt plus bas, car moins d’endettement suggère que vous êtes en mesure de payer vos versements hypothécaires et que vous êtes un emprunteur à moindre risque.
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Traduit automatiquement de l’anglais. Le texte original fait foi.
Ces informations ne constituent en aucun cas des conseils financiers ou d’investissement.
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