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Ce tableau montre les prix médians des ventes de maisons existantes au cours de la dernière année.
Les prix médians des logements ont augmenté régulièrement depuis le début de 2026 avant de culminer en juin à 442 800 $. En juillet, les prix des logements existants ont chuté de 1,7 % à 434 100 $, selon la National Association of Realtors. Pourtant, les prix restent 2 % plus élevés d’une année sur l’autre, et les taux d’intérêt hypothécaires sont beaucoup plus élevés que ces taux pandémiques de 3 % au plus bas. Ainsi, pour la plupart des consommateurs qui cherchent à acheter leur première maison, il s’agit d’un moment loin d’être optimal.
Pourquoi les prix des maisons ont-ils dépassé les 400 000 dollars au cours des dernières décennies ? La hausse continue des prix de l’immobilier peut être liée à deux facteurs clés, a déclaré Josh Hirt, économiste américain principal chez Vanguard : le manque d’offre et ce qu’on appelle « l’effet de blocage des taux ».
La National Association of Home Builders estime qu’il manque 1,2 million de logements aux États-Unis. Ce problème d’offre touche particulièrement les maisons d’entrée de gamme conçues pour les accédants à la propriété.
« Ce sont des gens qui démarrent leur carrière, se marient, veulent fonder une famille », a déclaré Hirt. En général, ces acheteurs se tourneraient vers les maisons vendues par ceux qui cherchent à agrandir leur propriété. À mesure que les premiers acheteurs précédents augmentent, l’offre de maisons de démarrage s’ouvre. Mais aujourd’hui, a déclaré Hirt, cela ne se produit pas pour plusieurs raisons.
Premièrement, il existe un retard de longue date dans la construction résidentielle. « Il y a eu un ralentissement notable des mises en chantier à la suite de la crise financière du début des années 2000 », a déclaré Hirt. Au cours de cette période, le marché a été inondé de propriétés saisies et l’offre a largement dépassé la demande. En réaction, les constructeurs ont été réticents à lancer de nouveaux projets de construction destinés aux premiers acheteurs. « Maintenant, nous avons vraiment besoin de ces maisons, et elles n’existent pas », a déclaré Hirt.
C’est donc la première raison pour laquelle les prix de l’immobilier restent élevés : il y a eu plus d’acheteurs sur le marché que de propriétés disponibles, en particulier pour les acheteurs à revenus faibles à modérés.
La hausse des taux hypothécaires constitue également un facteur déterminant. Comme l’a dit Hirt : « Si vous avez un prêt hypothécaire de l’ordre de 3 %, vous n’êtes guère incité à échanger ou à quitter cette maison alors que les taux hypothécaires actuels sont plus du double de ce montant. »
Il n’a pas tort. Au premier trimestre 2026, environ 78 % des propriétaires hypothécaires avaient un taux de 6 % ou moins, selon Realtor.com. Un énorme 50 % avaient des taux de 4 % ou moins. Si l’on considère les taux actuels, qui oscillent autour de 6,5 %, de nombreux propriétaires auraient du mal à échanger ces taux bas contre des taux nettement plus élevés.
À titre de référence, échanger un taux de 3 % contre un taux de 6 % sur un prêt hypothécaire de 300 000 $ ajouterait 534 $ à votre paiement mensuel – et plus de 6 400 $ par an.
« Beaucoup de propriétaires qui voudraient vendre leur maison ne le font tout simplement pas », a déclaré Hirt. Le coût est trop élevé.
La loi 21st Century ROAD to Housing Act est entrée en vigueur le 11 juillet 2026. Les constructeurs d’habitations espèrent que cette mesure atténuera deux obstacles à la résolution de la crise de l’offre de logements dans le pays : des lois de zonage locales strictes et des réglementations sur l’utilisation des terres.
Immédiatement après son adoption, l’Association nationale des constructeurs d’habitations a publié une déclaration soutenant la nouvelle loi, qui appelle à des lignes directrices fédérales pour améliorer l’efficacité du zonage au niveau des États et des localités.
« Bien qu’elles ne soient pas obligatoires, les lignes directrices contribueront à façonner la manière dont les communautés sont évaluées pour les subventions fédérales et donneront aux États un modèle pour développer leur propre législation habilitante », a déclaré la NAHB.
Les dispositions sur l’utilisation des terres et le développement incluses dans la loi « sont particulièrement importantes » pour les membres de la NAHB, indique le communiqué, « parce que de nombreuses règles de zonage nationales et locales restreignent la construction de maisons et augmentent les coûts ».
Bill Owens, président de la NAHB, a déclaré : « La loi du 21e siècle sur la ROUTE du logement récemment promulguée aidera à relever bon nombre de ces défis, mais sa mise en œuvre prendra du temps.
L’un des facteurs contribuant à la pression sur les prix sur le marché immobilier pourrait être l’atténuation.
Les efforts déployés par le président Trump en janvier pour limiter les achats de maisons unifamiliales par les entreprises ont mis en lumière le problème sous-jacent des acheteurs au comptant, tant institutionnels que individuels.
Que cette initiative soit à l’origine du changement ou qu’il s’agisse simplement d’une évolution de la dynamique du marché, les acheteurs au comptant ralentissent.
Les achats de maisons en espèces ont chuté à 31,4 % des ventes au cours des quatre premiers mois de l’année, contre 32,3 % pour la même période de l’année dernière, selon Realtor.com.
Même s’il ne s’agit pas d’un revirement radical, cela pourrait signaler un changement de dynamique, selon le rapport.
« Les liquidités resteront une part importante du marché immobilier, en particulier dans les segments haut et bas du marché, mais un pool d’acheteurs plus diversifié est un signe positif pour l’activité du marché », a déclaré Hannah Jones, économiste principale chez Realtor.com, dans un communiqué. « Lorsque davantage d’acheteurs peuvent rivaliser en utilisant différentes voies d’achat, le marché a le potentiel de devenir plus sain et plus équilibré. »
De nouveaux facteurs de stress économiques aggravent la douleur des prix de l’immobilier
Le cycle de l’actualité a été tumultueux ces derniers temps. En plus des facteurs ci-dessus qui exercent une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier, d’autres pressions géopolitiques sont désormais entrées en jeu.
Reed Letson, directeur de succursale chez Elevation Mortgage basé à Colorado Springs, travaille dans le secteur des prêts depuis suffisamment longtemps pour constater qu’un large éventail de pressions économiques affectent les prix des logements. Sur le marché actuel, il a constaté deux influences rares affectant les prix des logements neufs : les tarifs et une combinaison de climats du travail et d’assurance.
« Les tarifs écrasent les constructeurs », a déclaré Letson dans une interview par courrier électronique. « Les coûts de construction devraient augmenter de 4 à 6 % à cause des seuls tarifs canadiens sur le bois d’œuvre. » À la suite de la dernière confrontation commerciale avec le voisin du nord des États-Unis, le taux de droits de douane sur le bois d’œuvre canadien s’élève à 45 %, un coût que les constructeurs américains ne peuvent raisonnablement pas absorber.
Comme le dit succinctement l’Association nationale des constructeurs d’habitations : « En fait, les droits de douane sur le bois d’œuvre agissent comme une taxe sur les constructeurs, les acheteurs de maisons et les consommateurs américains. »
Letson a ajouté que les constructeurs et les acheteurs accumulent tous deux des coûts supplémentaires dans l’économie actuelle. « Le véritable tueur, c’est la pénurie de main-d’œuvre qui oblige les constructeurs à payer le prix fort juste pour réaliser leurs projets, tandis que la montée en flèche des coûts d’assurance dans les zones sujettes aux catastrophes fait que les paiements mensuels des acheteurs ressemblent à des billets de voiture pour une Bentley », a déclaré Letson.
La politique d’immigration actuelle a un impact sur la pénurie de main-d’œuvre, car l’intensification des efforts d’expulsion pourrait avoir un effet démesuré sur le secteur de la construction. Même en 2022, une étude du Center for Migration Studies estimait que 54 % des travailleurs du bâtiment américains nés à l’étranger étaient sans papiers.
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Traduit automatiquement de l’anglais. Le texte original fait foi.
Ces informations ne constituent en aucun cas des conseils financiers ou d’investissement.
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