Si vous possédez un bien locatif avec une plus-value que vous ne voulez jamais remettre à l’IRS, l’article 1031 du code des impôts a une porte par laquelle la plupart des propriétaires ne franchissent jamais. Un échange de même nature vous permet de vendre un immeuble de placement et de transférer la totalité du produit dans un autre sans comptabiliser les gains au cours de cette année fiscale. Faites-le à plusieurs reprises, conservez la dernière propriété jusqu’à votre décès, et vos héritiers pourraient ne devoir payer aucun impôt fédéral sur le revenu sur des décennies d’appréciation. Le surnom de cette combinaison est « échangez jusqu’à ce que vous tombiez », et cela figure dans la loi actuelle.
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Comment un duplex de 1994 se transforme tranquillement en un bâtiment de 2026
Passons en revue un exemple avec des hypothèses claires. Imaginez acheter un petit duplex en 1994 pour 150 000 $. En 2004, vous l’avez échangé contre un quadruplex d’une valeur de 400 000 $. En 2013, vous avez de nouveau échangé votre propriété contre un immeuble d’appartements d’une valeur de 900 000 $. Puis, en 2022, vous avez transformé cela en une propriété à usage mixte d’une valeur de 2 millions de dollars. Trois bourses de même type, un investisseur et pas un centime d’impôt sur les plus-values payé en cours de route. Le code des impôts appelle cela un report car le gain a été reporté et non effacé. Chaque échange a reporté votre coût de base initial, c’est-à-dire ce que vous avez initialement payé, ajusté pour tenir compte des améliorations et de la dépréciation. D’ici 2026, vous pourriez vivre sur une propriété de 2 millions de dollars dont la base est toujours liée à ce duplex de 1994.
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Traduit automatiquement de l’anglais. Le texte original fait foi.
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