Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) peuvent vous permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus bas dans l’environnement de taux élevés d’aujourd’hui. Cependant, les ARM ne sont pas sans risque et ne conviennent qu’à certains emprunteurs dans certaines situations. Découvrez comment fonctionnent les ARM et si ce type de prêt immobilier vous convient.
Les ARM se comportent comme deux hypothèques différentes regroupées dans un seul accord de prêt. Il commence par une durée à taux fixe, généralement comprise entre cinq et dix ans. Pendant cette période, votre taux d’intérêt et votre paiement resteront les mêmes.
Après cela, il se transforme en un prêt à taux variable avec un taux d’intérêt qui peut changer (à la hausse ou à la baisse) tous les six mois ou annuellement. Cela signifie que votre versement hypothécaire mensuel change également.
Pour bien comprendre le fonctionnement des ARM, vous devez comprendre la signification de leurs formules. Par exemple, examinons le ARM « 5/1 » :
Tous les prêteurs hypothécaires ne proposeront pas toutes les itérations d’ARM. Si vous recherchez une durée ou une période d’ajustement spécifique, vous devrez peut-être la comparer.
Bien que les taux des ARM puissent augmenter, il y a généralement des limites à leur niveau. Habituellement, une structure à taux variable comporte trois maximums.
Connaître les plafonds assortis d’un prêt vous permet de calculer le taux maximum absolu et le paiement auquel vous pourriez faire face sur toute la ligne. Cela peut vous aider à décider si une offre de prêt particulière vous convient.
Les prêts hypothécaires à taux variable utilisent l’un des nombreux indices de taux d’intérêt du marché pour déterminer le taux variable d’un prêt. Ces indices sont réglementés par les autorités financières et servent de taux de référence pour de nombreux produits de prêt.
Pour fixer le taux d’un prêt, les prêteurs hypothécaires choisissent un indice et y ajoutent un certain pourcentage de coussin, appelé marge. Différents prêteurs ajoutent des montants de marge différents, il est donc avantageux de comparer les taux hypothécaires ARM de plusieurs sociétés comme vous le feriez avec n’importe quel autre produit de prêt.
Un prêt hypothécaire à taux variable dont la période initiale à taux fixe dure cinq ans, puis le taux d’intérêt s’ajuste chaque année par la suite.
Avec cet ARM, le taux d’intérêt fixe de lancement dure cinq ans, puis s’ajuste tous les six mois.
Avec un taux d’intérêt fixe qui dure sept ans, le 7/1 ARM réinitialise ensuite son taux variable chaque année.
Le taux fixe de lancement dure sept ans, après quoi le taux d’intérêt est susceptible de changer tous les six mois.
L’un des ARM à plus long terme du marché, le 10/1 maintient un taux hypothécaire fixe pendant 10 ans. Ensuite, le taux d’intérêt est variable, avec des ajustements possibles chaque année.
Un prêt hypothécaire à taux variable avec un taux d’intérêt fixé pour 10 ans complets, puis variable et sujet à changement tous les six mois.
Une option de paiement ARM vous permet de choisir de payer différentes parties du principal et des intérêts pendant une durée déterminée. L’emprunteur ne peut payer que les intérêts du prêt – ou une combinaison du capital hypothécaire et des intérêts sur plusieurs années. Vous devrez moins au début, mais devrez faire face à des mensualités beaucoup plus élevées plus tard.
Avec un ARM avec intérêts uniquement, vous aurez un paiement mensuel inférieur, mais vous ne réduirez pas la dette que vous devez. Un prêteur peut proposer l’option d’intérêt uniquement pour la période initiale d’un ARM. Une fois cette période expirée, votre paiement mensuel peut monter en flèche car votre paiement comprendra à la fois le principal et les intérêts.
Astuce Yahoo Finance : l’option de paiement et les ARM avec intérêts uniquement peuvent entraîner un amortissement négatif. C’est alors que votre mensualité est insuffisante pour couvrir les intérêts dus. Le montant que vous devez augmentera plutôt que diminuera. Il est probablement préférable d’éviter ces options ARM.
Un ARM convertible dispose d’une option intégrée pour convertir une hypothèque à taux variable en un prêt à taux fixe, sans frais de clôture supplémentaires. C’est comme si une option de refinancement était automatiquement incluse dans votre prêt.
Un inconvénient : l’opportunité de conversion est généralement disponible après la période d’introduction lorsque l’ARM est configuré pour commencer des intervalles d’ajustements de taux. Cela limite votre choix quant au moment et au taux d’intérêt que vous pouvez refinancer.
Obtenir l’approbation d’un ARM équivaut à peu près à être admissible à tout autre prêt hypothécaire. Les prêteurs prendront en compte votre pointage de crédit, vos revenus, vos dettes et votre historique de paiement. Généralement, vous aurez besoin d’un score de crédit FICO minimum de 620 (au moins pour un ARM conventionnel).
Les exigences de mise de fonds sont généralement les mêmes que celles des prêts hypothécaires à taux fixe. De nombreux prêteurs préfèrent un acompte d’au moins 5 %, bien que vous puissiez peut-être verser aussi peu que 3,5 % avec un prêt hypothécaire à taux variable FHA.
Vous avez peut-être hâte de profiter au maximum des taux hypothécaires élevés d’aujourd’hui. Et même si un ARM peut offrir cette opportunité, il est toujours important de rechercher plusieurs fournisseurs et de comparer plusieurs options de prêt hypothécaire.
Assurez-vous de poser à chaque prêteur hypothécaire les questions suivantes :
Vous devez également tenir compte de l’évolution des taux hypothécaires lorsque vous décidez d’obtenir ou non un ARM. Les prévisions de la Mortgage Bankers Association et de Fannie Mae prévoient que les taux hypothécaires fixes sur 30 ans resteront à peu près les mêmes jusqu’en 2026. Si vous souhaitez un taux et un paiement stables, cela vaut peut-être la peine d’attendre que ces taux tombent dans votre fourchette de prix.
Astuce Yahoo Finance : un « taux teaser » offre un taux d’intérêt initial encore plus bas ; cependant, cela augmente la probabilité que votre paiement augmente, que les taux d’intérêt indexés augmentent ou non.
Si vous êtes admissible, vous pourrez refinancer ultérieurement un ARM en une hypothèque à taux fixe. Vous voudrez peut-être le faire si vos revenus changent et que vous avez besoin d’un paiement plus régulier, si les taux augmentent et si vous souhaitez éviter des augmentations encore plus importantes de votre paiement à l’avenir, ou si les taux d’intérêt baissent sur les produits à taux fixe, comme le prévoient les experts du secteur.
Attention cependant : certains prêteurs factureront une pénalité pour remboursement anticipé si vous refinancez ou remboursez votre prêt au cours des premières années. Vous paierez également les frais de clôture du nouveau prêt.
La grande différence entre les prêts hypothécaires à taux fixe et les ARM est que l’un offre un taux et un paiement constants et constants pour toute la durée de votre prêt, tandis que l’autre a un taux et un paiement qui peuvent fluctuer.
Les ARM ont également des taux inférieurs à ceux des prêts à taux fixe, du moins au début de la durée du prêt. Les données du MBA montrent que le taux moyen d’un ARM 5/1 était de 5,82 % la semaine se terminant le 4 septembre 2026. Pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans, il était de 6,85 %.
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Traduit automatiquement de l’anglais. Le texte original fait foi.
Ces informations ne constituent en aucun cas des conseils financiers ou d’investissement.
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